Store Capital – Aktie mit Dividende

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Store Capital (STOR; US8621211007), eine attraktive, junge Aktie mit Dividende stelle ich dir jetzt vor. Store Capital bietet dir die Chance eine jährliche Brutto-Dividende von 10 % in spätestens 10 Jahren zu erreichen. Aktuell besteht ein Zeitfenster wo deine Eingangsdividende bereits bei 5 % liegt. Das heißt: Du kommst von Anfang an eine relativ hohe quartalsweise Ausschüttung.

Was erwartet dich? Ich zeige dir, warum die Aktie für deine Dividendenstrategie passend ist. Weshalb die Aktie bald höher notieren dürfte. Aber auch, wo die derzeitigen Unsicherheiten  liegen. Wie sich Store Capital für die Zukunft aufstellt und warum 10 % Dividende pro Jahr keine Phantasie sind.

Aus dem Inhalt

Unternehmensportrait – Was macht Store Capital

Aktuelle Geschäftslage – Wachstumsmarkt Gewerbeimmobilien

Kennzahlen und Dividendenentwicklung:

Einkommen mit Dividende – Das bringt dir eine Store Capital-Beteiligung

Blick in die Zukunft mit Schlusswort – Dividendeneinkommen mit Store Capital

 

Unternehmensportrait – Was macht Store Capital?

Store Capital ist ein 2011 gegründetes intern verwaltetes Netto-Leasing-Immobilien-Investment-Trust (REIT) mit Sitz in Scottdale, Arizona. Die Marktkapitalisierung beträgt ca. 4,1 Mrd. USD. Die Firma investiert in Single Tenant Operational Real Estate – zu gut deutsch: in Profit-Center-Immobilien wo Einzelmieter eine Gewerbeimmobilie nutzen. Die wiederum unter dem Dach der Store Capital eigenverantwortlich verwaltet wird. Wie du siehst, leitet sich der Firmenname aus dem Betätigungsfeld ab.

Store Capital ist eines der größten und am schnellsten wachsenden Netto-Leasing-REITs. Was ist das schon wieder?

Netto-Leasing-REITs bedeutet, dass sich die Leasinggesellschaft (Store) lediglich um die Finanzierung / Kapitalbeschaffung kümmert. Es wird also die Leasingimmobilie zur Verfügung gestellt, ohne jedoch selbst Serviceleistungen (z.B. Unterhalt, Reparaturen) zu übernehmen.

Geografisch ist Store Capital in den USA tätig. Das gut diversifizierte Portfolio besteht bereits aus Investitionen in über 1750 Immobilienstandorten in 48 US-Bundesstaaten. Weitere Informationen gibt es auf der Website von Store Capital (dort sind auch die Grafiken entnommen).

Bei den Mietern handelt es sich vor allem um mittelständische und größere Unternehmen aus dem Dienstleistungs- (67 %), Einzelhandels- (18 %) und Fertigungssektor (15 %) der US-Wirtschaft. Zum Beispiel Vorschuleinrichtungen, Fitnessstudios oder z.B. Möbelgeschäfte. Zum Teil sind diese börsennotiert. Im Mieterportfolio sind aber die klassischen Retail-Einzelhändler kaum vorhanden (Campingshops usw. ja aber keine Lebensmittelläden oder klassische Kaufhäuser).

Das heißt, jene Einzelhändler, die von Amazon & Co. angegriffen werden sind kaum im Mieterportfolio vorhanden. Was also ein großer Pluspunkt ist. Der dabei generierte Umsatz wird zu 80 % von Mietern erwirtschaftet, die weniger als 1 % am Unternehmensumsatz ausmachen. Wie du anhand der nachfolgenden Grafik sehen kannst, macht der Anteil der 10 größten Mieter nur 17 % des Kundenstammes aus. Dadurch existieren bei Store Capital keine Klumpenrisiken.

Top 10 Mieter Store Capital

 

 

Aktuelle Geschäftslage – Wachstumsmarkt Gewerbeimmobilien

Lass uns jetzt schauen, wie sich die Geschäftslage darstellt. Store Capital ist in einem wachsenden 2,6 Billionen USD schweren Markt tätig. Dadurch müssen Marktanteile nicht von der Konkurrenz abgeluchst werden, sondern es kann eine eigene Nachfrage geschaffen bzw. befriedigt werden. Pro Quartal können so Netto ca. 17 Neukunden gewonnen werden.

Store Capital verfügt über ausgezeichnete Wachstumsperspektiven. Die aktuelle Auslastung der Mietobjekte liegt bei über 99 %! Hinzu kommt ertragsseitig ein internes Wachstum von 5 %. Welches aus den fixierten Mietsteigerungen resultiert. Weiteres Wachstum wird durch Akquisition in neue Liegenschaften generiert.

Im Rahmen des Cashflow-Profils ist als sehr positiv ist die unterschiedliche Mieterbasis zu nennen. Denn diese sorgt für niedrige Ausfallrisiken. Im Vergleich zur Konkurrenz verfügt Store Capital mit rest-Mietlaufzeiten von 14 Jahren über die längsten Mietverträge mit seinen Mietern. Somit sind auch die Leasingrisiken als niedrig einzustufen.

Store Capital Mieterstruktur und Mietdauer

Zur Erläuterung der Grafik noch so viel: In der ersten Spalte sind die Laufzeiten der Leasingverträge abgebildet. Im mittleren Teil ist abgebildet, wann Erneuerungsverträge anstehen. Das heißt, wann Mietverhandlungen zeitlich stattfinden. Die letzte Balkenreihe zeigt die Abhängigkeit vergleichbarer REITs von ihren Einzelmietern. Alles sehr gute Werte bei Store Capital.

Bisher hat Store Capital jedes Jahr eine positive Rendite erwirtschaftet. Dabei profitiert das Unternehmen von seinem erfahrenen Management. In den Mietverträgen ist, wie gesagt eine laufende Mieterhöhung vereinbart. Ebenfalls gut zu wissen ist, dass 75 % der Mieter über eine Investment Grade Einstufung verfügen.

Grundsätzlich legt das Management viel Wert darauf, in Vermögenswerte zu investieren, die einen hohen Restwert haben. Die Mieter sollen zudem neben einer guten Kreditwürdigkeit auch ein profitables Business vorweisen.

Im Rahmen einer nicht auszuschließenden Wirtschaftskrise muss dennoch damit gerechnet werden, dass Mieterhöhungen nicht durchgesetzt werden können oder dass es zu einer erhöhten Mieterfluktuation kommt. Dies zeigte sich bei anderen REITs in der vergangenen Wirtschaftskrise.

Der Vorteil bei Store Capital ist, dass grundsätzlich vorsichtig kalkuliert wird und so bisher u.a. auch die Dividendenzahlungen eingehalten wurden. Dazu aber später mehr.

Dass das Geschäftsmodell auf einem soliden Fundament steht, hat auch die Ratingagentur Moody´s mit dem Investment-Grade-Emittenten Rating von Baa2 inklusive einem stabilen Ausblick bestätigt. Es ist schließlich auch ein Beleg für das Wachstum und die Qualität des stark diversifizierten Store Capital Portfolios, das konsequent stabile Erträge und hohe Margen erzielt.

Kennzahlen und Dividendenentwicklung

Als Dividendenanleger mit einem langfristigen Anlagehorizont ist es wichtig für dich zu wissen, ob Store Capital attraktiv bewertet ist. Zugleich soll aus heutiger Sicht die Chance bestehen, dass du in 10 Jahren mit Stolz auf deine Investition zurück blicken kannst.

Nachfolgend werde ich anhand der Faktenlage die Chancen und Risiken prüfen.

 

 

Kursverlauf Store Capital

Store Capital Kursentwicklung

Der Kursverlauf der Aktie zeigt nur eine leichte Steigung an. Da die Gesellschaft noch nicht so lange an der Börse notiert, kann keine Aussage zum langfristigen Verlauf getroffen werden. Lediglich der jüngste Kursrückgang kann kommentiert werden. Dieser resultiert aus der Sorge, dass Immobilien-REITs das Geschäft wegbrechen könnte. Vor allem die Online-Konkurrenz à la Amazon im Einzelhandel ist zu nennen. Fakt ist aber, dass die Mieter von Store Capital überwiegend aus der Dienstleistungsbranche kommen.

 

Vom AFFO zur Dividende

Als nächste wollen wir uns die Erträge je Aktie sowie die Dividendensituation einmal genauer ansehen. Das besondere bei Immobilien-REITs ist, dass die Dividende nicht alleine aus den Erträgen (Net Income) gezahlt wird, sondern aus der AFFO (Adjusted Funds From Operations), d.h. aus den bereinigten Mitteln des operativen Geschäftes. Zur Erläuterung hier ein grundsätzliches Berechnungsbeispiel:

Store Capital AFFO Berechnung

Die AFFO gibt dir eine genauere Schätzung des Ertragspotentials an. Und so sieht es bei Store Capital aus:

Store Capital Wachstum und Performance

Pro Aktie konnten Ertrag, Dividende sowie AFFO deutlich gesteigert werden. Aber nicht nur das! Obwohl die Dividende ein jährliches Wachstum von 8,6 % p.a. aufweist, wurde diese immer aus den laufenden AFFO gezahlt. Dieses steigerte sich sogar um über 10 % p.a. Damit verbessert sich nicht nur die Ertragslage der Gesellschaft, sondern der Puffer zur Dividende wächst beständig. Weitere Dividendenerhöhungen sind durch die Dividendenabdeckung von 150 % zum AFFO stark abgesichert. In wirtschaftlich schwierigen Zeiten ist mit einer anhaltenden Ausschüttung zu rechnen.

Vor allem die Kombination aus der jährlichen Leasing-Eskalation, dem AFFO-Wachstum sowie der für einen REIT niedrigen Ausschüttungsquote von 67 % erlauben ein internes Wachstum von mehr als 5 %. Dadurch können neue Investitionen getätigt werden, ohne weiteres externes Kapital aufnehmen zu müssen.

Store Capital Internes Wachstum

 

 

Weitere Kennzahlen zur Store Capital

Es besteht noch keine langfristige Dividendenhistorie, was aber auch gar nicht geht. Schließlich gibt es Store Capital erst seit 2011. Dennoch sind die Zahlen bisher sehr vielversprechend. Vor allem auch, weil langfristige Kundenverträge bestehen, die das Geschäft planbar machen. Dieser Trend spiegelt sich ebenfalls in den Kennzahlen wieder:

Store Capital Kennzahlenentwicklung

Die sogenannte Crowder-Regel besagt, dass eine Dividenden-Aktie zum Kaufzeitpunkt mindestens eine Dividendenrendite von 3,5 % und ein Dividenden-Wachstum von größer 8 % (5 Jahresdurchschnitt) aufweisen soll. Wir kommen aktuell auf 13,6 %. Aber die Historie ist noch zu kurz. Damit ist diese Regel für sich genommen nicht erfüllt. Was für die Aktie spricht, ist der zu erwartende Ausblick. Nicht umsonst hat auch Warren Buffett zugeschlagen (Vergleiche die kleine Anekdote am Ende des Artikels).

Im historischen Vergleich ist das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) mit 29 nicht gerade niedrig. Es fällt aber seit Jahren, so dass wir diesen Aspekt nicht überwerten sollten. Der Blick auf das PEG (Preis-Wachstums-Verhältnis) ergibt einen Wert von 2. Das bedeutet, dass Store Capital an der Börse fair Wert gehandelt wird. Es besteht kurzfristig also kaum die Chance auf einen Kursanstieg.

Wie schaut es den mit der Umsatzentwicklung aus? Der Umsatz kann seit Jahren kontinuierlich gesteigert werden. Somit ist auch der Trend positiv. Das sich daran demnächst nichts ändert, wird u.a. an der jüngsten Privatplatzierung deutlich. In diesem Rahmen hatte ja Warren Buffett über 300 Millionen an Store Capital gezahlt. Somit sind weiter Immobilienzukäufe möglich. Hier bin ich ebenfalls positiv gestimmt.

 

Einkommen mit Dividende – Das bringt dir eine Store Capital Beteiligung

Damit sich aber eine Investition lohnt, darf deine persönliche Dividendenrendite nicht zu niedrig sein. Mein Kriterium ist, dass die Aktie in die ich investiere in 10 Jahren mindestens eine Dividendenrendite von 10 % erreicht. Ich glaube, dass es dann möglich ist, durch die laufenden Dividendenzahlungen, ein großes Einkommen zu erreichen. So werde ich finanziell unabhängiger. Ich rate dir daher zu einer Dividendenrendite, zum Kaufzeitpunkt, von mindestens 5 % bei REITs. Glücklicher Weise liegt Store Capital aktuell bei 5 % (Dividende 2017e: 1,2 USD p.a.), hat aber dafür ein geringeres Dividendenwachstum von eben 8,6 % p.a.:

Store Capital Entwicklung Dividenden-Rendite

Nun aber zum spannendsten Teil meiner Analyse. So schön wie die Zahlen und Fakten auch klingen, entscheidend ist, welchen Beitrag die Aktie im Rahmen deiner Dividendenstrategie leisten kann.

Dazu habe ich einige Annahmen getroffen. Der Investitionsbeitrag ist fiktiv mit 1.500 Euro angenommen. Beim aktuellen Kurs von 23,6 USD ergibt sich eine Stückzahl von 75 Aktien. Beim Dividendenwachstum bin ich vorsichtig und setze realistische 7,5 % an. So bleibt noch Luft nach oben (aktuell 8,6 % p.a. Steigerung). Außerdem wurde für den Nettoertrag, der auf deinem Konto landet eine etwas höhere Kapitalertragssteuer (KESt) unterstellt. Sie enthält bereits den Solidaritätszuschlag und anteilig Kirchensteuer. Beachte, dass deine Steuerbelastung abweichen kann!

Im Detail sieht das Ergebnis wie folgt aus:

Store Capital Investition

Deine persönliche Dividendenrendite mit der du startest, beträgt aktuell ca. 5 %, was ein super Ausgangswert ist. Durch die Dividendenwachstumsrate von 7,5 % verdoppelt sich deine Dividendenrendite nach 10 Jahren. Das heißt, bereits nach 10 Jahren erhältst du mindestens 10,5 % Brutto-Dividendenrendite bzw. 7,6 % Netto-Dividendenrendite – und zwar auch für jedes nachfolgende Jahr.

Ich denke, für einen Anleger der laufende Ausschüttungen aus seinen Dividenden-Aktien erwartet, ist Store Capital ein Blick wert. Erst recht wenn man weiß, dass seit 2012, dem ersten Jahr mit Dividendenausschüttung, die Dividenden jedes Jahr erhöht und immer aus den laufenden Erträgen bezahlt wurden.

 

Blick in die Zukunft mit Schlusswort

Die aktuelle Börsenlage hat dazu geführt, dass sich Store Capital für Anleger mit Dividendenfokus auf einem äußerst interessanten Niveau befindet. Bereits zum Einstiegszeitpunkt gibt es eine Dividendenrendite von ca. 5 %. Legen wir dann noch ein Dividendenwachstum von konservativen 7,5 % p.a. über die letzten 5 Jahre zugrunde, dann lässt das Ergebnis mein – und hoffentlich auch dein – Dividendenherz höher schlagen.

Natürlich ist das ganze kein Selbstläufer. Aber das Management agiert sehr überlegt, genau deshalb hat sich ja auch ein Warren Buffett, neben anderen namhaften Gesellschaften  Store Capital zugewandt.

201708 Anteilseigner Store Capital

Die langfristigen Mietverträge, steigende AFFO sowie das anvisierte Wachstum der Gesellschaft sprechen für sich. Der Vergleich mit der Konkurrenz zeigt ebenfalls, dass das Management seine Hausaufgaben gemacht hat. Nicht umsonst liegt Store Capital bei den wichtigen Vergleichsparametern weit vorne.

Wie wir mittels eingehender Analyse festgestellt haben, sprechen die positiven Aspekte für eine Langfristanlage. Es handelt sich hier um meine Privatmeinung und nicht um eine Handlungsempfehlung im Sinne eines Kaufen, Verkaufen oder Halten.

Erzähl deinen Freunden von der Anlageidee, vielleicht ist es eine Dividendenaktie die in ihre Anlagestrategie passt. Sie werden es dir Danken!

 

Eine abschließende Anekdote

Übrigens, noch eine kleine Anekdote zum jüngsten Großaktionär von Store Capital. Wie du weißt, handelt es sich hierbei um Warren Buffett. Aber wie kam es dazu? Nun vor einigen Jahren (2014) hatte der Vorstand Christopher H. Volk eine sich ergebende Gelegenheit beim Schopf gepackt und Warren von dem Unternehmen erzählt. In einer Mail nannte Christopher Volk Waren Buffett ein paar Details. Zu seiner Überraschung hat Warren tatsächlich geantwortet.

Dabei sogleich auf seinen Mitarbeiter Ted Welscher verwiesen. Dieser war zwar vom Geschäftsmodell der Store Capital begeistert, fand allerdings den Preis zu hoch. Nach einigen Jahren, dann ein unerwarteter Anruf in der Zentrale von Store Capital… Wie wir inzwischen wissen, erhältst du für den aktuellen Preis der Aktie einen attraktiven Unternehmenswert. Der Rest ist Geschichte.

 

Zu guter Letzt sage ich Danke, dass du dir die Zeit genommen hast meinen Artikel zur Store Capital zu lesen. Was denkst du über Store Capital? Ist es dir Wert die Aktie in dein Depot aufzunehmen? Deine Meinung interessiert meine Leser und mich wirklich – hinterlasse uns gerne einen Kommentar!

Hier hast du noch weiteren Lesestoff zur Wissensvertiefung:

Der intelligente REIT Investor: Wie schaffe ich Reichtum mit Immobilien Investment Trusts*.

Dividende ist nicht gleich Dividende – Hintergrundwissen für deine Anlageentscheidung.

Festige dein Wissen zur Vermögensbildung.

Für die bewanderten Dividendeninvestoren unter uns, die auf Business Development Companies (BDCs) setzen wollen darf ich auf Michael C. Kissig´s Artikel „Dividendeninvestoren setzen auf Business Development Companies (BDCs)“ verweisen. Hierbei geht es darum, sich am Markt der der privaten Unternehmenskredite und Venture Capital Finanzierungen zu beteiligen.

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